Помощник арендодателя:

Пошаговый план сдачи однушки

1) Подготовьте квартиру

• Уберите мелкие поломки: протечки, розетки, смесители, двери, замки.
• Проверьте бытовую технику, свет, интернет, счётчики.
• Сделайте квартиру нейтральной и чистой: это быстрее сдаётся и снижает торг.
• Сфотографируйте всё до заселения: это база для акта и споров.

2) Определите цену

• Сравните 10–15 похожих объявлений в вашем районе: метраж, ремонт, этаж, мебель, метро/остановки.
• Поставьте цену чуть ниже верхней границы рынка, если хотите сдать быстро.
• Сразу решите, что входит в платёж: коммуналка, счётчики, интернет, капремонт.

3) Сделайте объявление

• Нужны: честные фото, точное описание, этаж, техника, условия, депозит, срок, кто живёт.
• В тексте сразу отсеивайте нецелевых: “без посредников”, “без животных/с животными”, “не более 2 человек” — если это ваш критерий.
• Публикуйте на 2–4 площадках и отвечайте быстро.

4) Отберите жильца

• На просмотре спросите: кто будет жить, срок, место работы, состав семьи, есть ли питомцы, когда готовы заехать.
• Попросите паспорт для сверки данных и подтверждение платёжеспособности.
• Красные флаги: спешка без вопросов, отказ показывать документы, просьбы “заселить сегодня без договора”, странные истории про оплату.

5) Заключите договор найма

• Для жилья между физлицами это договор найма, а не аренды.
• Зафиксируйте: срок, сумму, дату оплаты, депозит, кто платит коммуналку, правила проживания, досрочное расторжение, индексацию.
• Сделайте опись имущества и приложите фото.
• Срок 11+ месяцев — проверьте необходимость госрегистрации; лучше обсудить это заранее.

6) Заселение

• Подпишите договор и акт приёма-передачи.
• Передайте ключи только после оплаты первого месяца и депозита.
• Запишите показания счётчиков.
• Храните переписку и все платежи письменно — это важно по ГК РФ, гл. 35 и ЖК РФ.

Если хотите, я могу сразу дать вам:

1. шаблон объявления,
2. список вопросов на просмотре,
3. шаблон договора найма с описью имущества.

Что делать по закону

Если жилец второй месяц не платит, сначала действуйте только письменно и собирайте доказательства: договор, переписку, выписку по счету, акт передачи квартиры, фото состояния, расчет долга. Это важно по ГК РФ, гл. 35 и нормам ЖК РФ.

Пошагово

1. Направьте письменную претензию

   • Укажите сумму долга, период просрочки и срок на оплату.
   • Напишите, что при неуплате вы потребуете расторжения договора и выселения через суд.
   • Лучше отправить заказным письмом с описью или вручить под подпись.

2. Проверьте договор

   • Посмотрите, есть ли срок оплаты, неустойка, порядок расторжения, возможность удержать депозит.
   • Если договор долгосрочный, по ст. 687 ГК РФ расторжение через суд обычно возможно при длительной неуплате; для краткосрочного порядок может быть жестче.
   • Если срок/условия нарушены, это усиливает вашу позицию.

3. Попробуйте мирно зафиксировать выезд

   • Предложите подписать соглашение о расторжении и дату освобождения квартиры.
   • Зафиксируйте, что будет с долгом и депозитом.

4. Если не платит и не уходит — подавайте в суд

   • Требуйте: взыскание долга, расторжение договора, выселение.
   • После решения работают уже приставы, а не вы.

Важно

• Нельзя менять замки, выносить вещи, отключать свет/воду или выдавливать жильца силой — это может быть самоуправство и обернуться проблемами для вас.
• Депозит можно зачесть в долг только если это позволяет договор и вы это письменно оформляете.

Если хотите, могу помочь

1. составить претензию жильцу;
2. сделать формулировку для расторжения договора;
3. дать пошаговый план для суда под ваш случай.

Что обязательно прописать в договоре найма

Ориентируйтесь на гл. 35 ГК РФ и ЖК РФ: все важные условия лучше фиксировать письменно, чтобы потом не спорить.

• Стороны договора: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, контакты наймодателя и нанимателя.
• Объект найма: точный адрес, квартира/комната, этаж, площадь, кадастровые данные при наличии.
• Срок найма: дата начала и окончания. Если договор на 11+ месяцев, обычно его стараются регистрировать в Росреестре.
• Плата за найм: сумма, дата и способ оплаты, что считается просрочкой, куда переводить деньги.
• Коммунальные платежи: что входит в аренду, а что платит наниматель отдельно — свет, вода, интернет, капремонт, счетчики.
• Залог/депозит: размер, за что удерживается, в какие сроки возвращается.
• Назначение жилья: только для проживания, без офиса, склада и субаренды без согласия.
• Кто живет: состав проживающих, запрет/разрешение на гостей на длительный срок.
• Животные, дети, курение: лучше прямо указать, что разрешено, а что нет.
• Ремонт и поломки: кто отвечает за мелкий ремонт, кто — за замену техники, порядок согласования работ.
• Доступ в квартиру: заранее согласованный порядок осмотра, чтобы не было самовольных визитов.
• Расторжение: срок предупреждения, основания досрочного выезда, порядок передачи ключей.
• Ответственность: за просрочку, порчу имущества, нарушение условий.
• Приложения: опись имущества, фото, показания счетчиков, акт приема-передачи.

Что обязательно в описи

• Каждая вещь: мебель, техника, посуда, текстиль, ключи, пульты, шторы, ковры.
• Состояние: новая/б/у, царапины, сколы, пятна, работоспособность.
• Количество и комплектация: например, 2 стула, 1 пульт, 3 ключа.
• Фото/видео с датой — очень желательно.
• Подписи сторон на каждом листе или в конце.

Если хотите, я могу дать вам готовый шаблон договора и описи под долгосрок.